Сопредседатель московского областного отделения «Деловой России», председатель совета директоров компании «Квартстрой» Александр Делис о современных подходах к комплексному освоению территорий:
— Комплексное освоение территорий (КОТ) – уже давно известный тренд на рынке недвижимости. Сегодня под этим принято подразумевать масштабные проекты площадью от 50 га и более, застройка которых предполагает создание комплексной инфраструктуры и рабочих мест. Подобные проекты становятся все популярнее не только в Москве и Санкт-Петербурге, но уже и во многих крупных городах регионов России.
Эту тенденцию легко объяснить. Реализация точечных объектов не дает возможности организовать тот уровень городской среды, который сегодня востребован горожанами. В частности, речь идет о необходимости уменьшения плотности застройки, расширения парковых и рекреационных зон, оптимизации транспортных и пешеходных потоков, создании дружелюбной и безбарьерной территории. Все это дает безопасное и экологичное пространство, обеспечить которое в черте города почти невозможно: возникают сложности с организацией земельного участка, трафика, получением ТУ. Когда идет точечная застройка, объект встраивается в существующую социальную и инженерную инфраструктуру. При этом данное решение не всегда целесообразно и гармонично, что может приводить к возникновению недовольства жителей или даже к напряженности в районе.
Другое дело – проекты на границе города или в некотором удалении: там создать качественный проект легче. По сути, КОТ – это мини-город, где человек может полноценно жить, имея в шаговой доступности всю базовую инфраструктуру, работу, зоны для прогулок и отдыха, при этом все прочие возможности – рядом, в большом городе. Со стороны органов власти также существует интерес к созданию КОТ на границах города. Их выгода в том, что в рамках КОТ есть больше вероятности, что за счет частных инвесторов будут решены вопросы подведения инженерных сетей, а также строительства отдельных объектов социальной инфраструктуры. Только тогда можно говорить именно о комплексном развитии городского пространства.
Важный момент – это новый уровень работы собственно с территорией. Такие проекты, как КОТ, создают и жилье, и современные организованные и комфортные общественные пространства. Многие девелоперы уже понимают необходимость отдать драгоценные метры под парк или площадь, отказавшись от возведения на их месте очередного дома.
Уверен, что развитие рынка в направлении комплексного освоения территорий покажет конкурентоспособность застройщиков.
Но есть и сложности создания КОТ. Это касается взаимоотношений с муниципальными и городскими структурами. Как показывает практика, процедура взаимодействия с ними бывает очень сложной. Процессы согласования зависят от огромного количества факторов и людей. Согласования могут затягиваться на месяцы, а то и на годы, не говоря о том, что не всегда госструктуры готовы финансировать развитие коммуникаций. В этой ситуации только по-настоящему опытный девелопер может интегрировать все процессы и довести процесс строительства до экономически оправданного результата. В любом случае реализованный объект становится частью городской среды, так как подобного рода проекты слишком масштабны, их не огородишь забором. Те же инженерные сети и социальная инфраструктура, которые сооружает застройщик, потом переходят на баланс муниципальных структур, тот же транспорт также станет муниципальным. Здесь задача застройщика – договориться с властями об организации новых маршрутов и создании необходимых условий для этого. Также стоит учитывать, что инфраструктурным операторам, которые придут на этот объект, надо обеспечить доступ потребителей извне, и это существенно меняет экономику их бизнеса, так как внешние потребители будут приносить дополнительную прибыль. Поэтому все эти затраты или риски приходится рассчитывать заранее.
Еще важно отметить, что в России теоретически очень удачные проекты не всегда на практике оказываются таковыми. Девелоперы иногда не могут учесть перспективы будущего использования соседних участков, так как нередко отсутствуют актуальные генеральные планы и правила землепользования и застройки. Из-за этого могут возникать приятные, но чаще не очень, сюрпризы для девелопера в ходе реализации объекта. Также известны случаи, когда при разработке проектов не учитывались возможности и мощности имеющейся инженерной и транспортной инфраструктуры, что, в свою очередь, приводило к пробкам на автомагистралях, на расширение которых в бюджете средства не были запланированы, к конфликтам с генерирующими и сетевыми компаниями, которые не хотели наращивать мощности или подключать объект к теплотрассе и т.п.
Но это все – следствие, а основная проблема, на мой взгляд, все-таки в том, что в российском законодательстве отсутствует четкое определение проектов комплексного освоения территорий, соответственно, отсутствует и регулирование многих вопросов. Нормативно никак не закреплены основные характеристики проектов КОТ и не разграничены зоны ответственности бизнеса и государства. Власти должны разработать соответствующую госпрограмму, где будут обозначены все ключевые характеристики КОТ, а также обозначены четкие механизмы их реализации.
Сложность таких масштабных проектов заключается в их долгосрочности, необходимости значительных объемов инвестиций уже на старте проекта и большой зависимости от поддержки региональных и местных властей, у которых, к сожалению, не всегда есть для этого возможность. Ведь сегодня покупатель смотрит не только на цену жилья, но оценивает в комплексе социальное окружение и инфраструктуру. Как правило, чем более развита инфраструктура – тем выше стоимость жилья. Соответственно, большинство девелоперов, реализуя проекты КОТ, вынуждены сразу закладывать в концепцию проекта всю необходимую инфраструктуру, а иногда и специальные объекты инфраструктуры, увеличивающие привлекательность района, например, ФОК или стадионы, лечебные учреждения и т.п. Концепция проекта становится красивой и привлекательной, но растет и нагрузка на его себестоимость.
Сегодня девелоперы уже по определению не могут строить типовые дома из типовых материалов по всей стране, как это было раньше. Наша страна огромна, и необходимо учитывать разнообразие территорий и климатических зон, уникальность каждого участка земли, а также огромную потребность в доступном жилье комфорт-класса. Современный подход к комплексному освоению территорий подразумевает использование индивидуальных архитектурных и планировочных решений с учетом ландшафта территории. Соответственно, разнообразие проектных решений приводит к разнообразию и технологий, и материалов, применяемых при строительстве объектов КОТ.
Источник: Официальный сайт «Деловая Россия»
